Анализ ситуации в строительной сфере - эксперт Хафиз Гасанов

По заказу Общественного объединения по борьбе с коррупцией  «Транспэрэнси Азербайджан»  эксперт-правовед  Хафиз Гасанов подготовил анализ ситуации в строительной сфере и предложения, которые  будут отправлены правительству.
Выступая на проведенной по этому случаю конференции он  выделил 5 групп проблем:
1 – выдача разрешений на строительство жилых зданий;
2 – контроль  качества  строительства;
3 – выдача разрешения на эксплуатацию построенного здания;
4 – выдача  регистрационных документов о собственности на недвижимое имущество;
5  - управление эксплуатацией построенного здания.
Строительство жилых зданий регулируется Жилым Кодексом от 2013 года, представляющим из себя сумму законодательных актов.  Принимается во внимание также Гражданский кодекс и другие законодательные акты, -сказал Гасанов.
«По законодательству,  все здания не выше 3 этажей, шириной  перекрытий не больше 6 м,  и высотой  здания не выше 12 м   могут строиться без специальных разрешений,  при уведомлении исполнительной власти.  В  остальных случаях, при намерении возвести многоэтажное здание заявление о строительстве подается в исполнительную власть,  которая в течение 5 дней рассматривает, отправляет документы на экспертизу в МЧС и другие соответствующие организации. На выдачу   всех документов закон уделяет 1 месяц, при особых случаях срок может быть продлен. Для подачи разрешительных документов применяется принцип «единое окно». Но процедура рассмотрения  затянута, так как после приема документов  одной организацией они рассылаются множеству другим.
Х.Гасанов предлагает, чтобы документы в основном рассматривались в одной организации, без раздробления их по разным ведомствам.  В этой организации можно создать специальную комиссию с участием специалистов из разных ведомств. Это позволит оперативно рассматривать заявления о строительстве.   Эксперт считает важным указать в законе список документов, необходимых для разрешения на строительство, чтобы не было поводов для коррупции .      
17 ноября 2014 года президент АР постановил передать госконтроль  за строительством  в МЧС,  двум его агентствам.  В градостроительном законодательстве приняты также авторский контроль, технический контроль и  внутренний операционный контроль.  Функционирование этих органов обеспечивает должное качество строительства. Но надо ли проводить контроль поэтапно, от фундамента до начала строительства первого этажа, потом еще отдельный контроль во время строительства каждого этажа и во время других этапов работ? Перед каждым очередным контролем приходится приостанавливать строительство. Поэтапный контроль приводит к затягиванию и возможно удорожанию строительства,  трудностям для владельцев квартир, - считает эксперт.   Контроль должен быть единым, комплексным  и разовым, - сказал он.
Гасанов предлагает внести в законодательство пункт об обязательном информировании заказчиков строительства о ходе выполнения работ, чтобы оплатившие квартиру знали о возникающих недостатках, могли защититься от случаев продажи квартир двум и более гражданам.
Самые сегодня большие проблемы возникают при регистрации и приемке построенного жилья. По имеющимся неточным данным, около 70% построенных многоэтажных жилых домов не приняты государством.  Это происходит вследствие отсутствия необходимых законодательных положений во время начала строительства,  а  также  принципа «Единое окно» и  раздробленности многочисленных документов.  Вновь возникает необходимость свести все документы в одну папку и рассматривать ее в основном в одной организации.  
Выдача выписок о внесении собственности в государственный реестр также является сложным процессом, вызывающим недовольство граждан. Согласно правовым принципам, не принятое государством здание не может заселяться и тем более не могут выдаваться выписки о регистрации собственности в реестре недвижимости на квартиры в этом доме. Но бывает, что выдаются такие документы на квартиры в здании,  не зарегистрированном государством.
В Европейском суде по правам человека есть прецедентные судебные решения о признании собственности на недвижимость, если гражданин живет в ней легально и никто иной на эту собственность не претендует, - напомнил эксперт.
Он также указал на недостатки в практике управления построенными зданиями.  Строительные кооперативы создаются формально,  они же управляют потом эксплуатацией здания. Неправильно создаются также жилищно-эксплуатационные кооперативы собственников недвижимости.  Граждане принимают участие в этих событиях номинально,  не привлекаясь к принятию решений.
Закон признает право гражданина на собственность купленной им квартирой, но право продавать (дарить) ее он получает только после выдаче ему выписки из реестра о недвижимой собственности.
Эксперт предлагает принять государственную имущественную амнистию для того, чтобы обнулить множество тупиковых  правовых событий в сфере жилищного строительства, так как практика показывает, что в правовом пространстве они нерешаемы. Много проблем с незавершенным строительством.  Необходимо информировать граждан об их правах, в частности о праве судебного подтверждения собственности людей на оплаченное и законно эксплуатируемое жилье,  с выплаченными коммунальными расходами.  В азербайджанских судах имеются прецеденты о госрегистрации подобных квартир.
Управление жилыми домами со стороны строительных компаний и кооперативов, созданных собственниками квартир,  происходит с применением произвольных цен на  коммунальное обслуживание, охрану, парковку автомобилей и т.д.   Оплата проводится наличным путем без выдачи квитанций. В этой сфере также необходимо принять четкие нормативные документы, способствующие прозрачности и подотчетности финансовых процессов, - подытожил эксперт.
Кямал Али
ANN.Az